image

Konut “Yatırım Aracı” Olmaktan Çıktı

0

Son iki yıldır getirilen yeni düzenlemeler sebebiyle yatırımcıların bir kısmının yurt dışına yöneldiğini ifade eden KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, konutun yatırım aracı olmaktan çıktığını söyledi.

Ramadan Kumova, “2022’de 790 milyon dolar olan yurt dışı gayrimenkul yatırımı 2023’te 2,5 kattan fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolara çıktı. Yıl sonunda ise yurt dışından alımlar 3 milyar doları aşacak gibi görünüyor. Yaşanan süreç önümüzdeki dönemde kiralık konut arzında sıkıntının büyüyerek kiralarda ekstra artışları gündeme getirecek” dedi.

Türkiye’de enflasyona paralel yükselen faizler, konut kredisi kullanımını dip seviyelere indirdi. Bir dönem yüzde 50’lerin üzerinde olan ‘kredi kullanarak konut edinme’ oranı son dönemde yüzde 10’lara kadar indi. Bu da ev sahipliği-kiracı dengesini derinden sarstı, kiralar katlandı. Bunun üzerine devlet geçtiğimiz iki yıl boyunca kira artışına yüzde 25 sınırını getirdi ancak bu da kavgaların, kira davalarının patlama yaşamasına sebep oldu.

1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artış oranında yüzde 25 sınırı kalkıyor. Artış oranı önceki uygulamada olduğu gibi, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması kadar olabilecek. Ancak ev sahipliği oranının düşük olması, kiralık konuta talebin artmasını ve dolayısıyla kira bedellerinin hızlı artışını gündeme getiriyor.

Türkiye gazetesinde yer alan habere göre; İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, problemin çözümü için ev sahipliği oranını artırmanın önemine işaret etti. Çulhalık “İnşaat maliyetlerine bağlı olarak konut fiyatları son birkaç yılda 10 kat arttı ve ev sahibi olma hayalleri ortadan kalktı. Türkiye, Avrupa ülkeleri arasında kiracı oranı en yüksek 4’üncü ülke konumuna yerleşti” dedi.

Veriler, ev sahipliği oranının yüzde 55’lere kadar gerilediğini, kiralık konut ihtiyacının ise yüzde 27’ye ulaştığını gösteriyor. OECD verilerine göre Avrupa’da en fazla ev sahipliği, Rusya ve eski Sovyet ülkelerinde bulunuyor. En çok kiracı ise Almanya’da. Almanya’da ev sahipliği oranı 2022 yılında yüzde 49’dan yüzde 47’ye geriledi.

Almanya bu rakamla, ev sahibi oranının yüzde 50’nin altından olduğu tek AB üyesi ülke konumunda. Türkiye’de ise 2019’da ev sahipliği yüzde 61,1 seviyesindeydi. TÜİK’in 2023 verileri bu oranın yüzde 56,2’ye gerilediğini gösteriyor. 2024 rakamlarında ise oran yüzde 55’e gerilemiş görünüyor.

Avrupa’da ev sahipliği oranları

– Almanya’da ev sahipliği oranı yüzde 47.
– Bu ülkeyi yüzde 51’lik oranla Avusturya izliyor.
– Danimarka’da yüzde 60, Fransa’da yüzde 63 ev sahipliği oranı bulunuyor.
– Eurostat verilerine göre 2022’de AB nüfusunun yüzde 69’u kendi evinde yaşıyor. Yüzde 31’i ise kirada oturuyor.

– Eski Sovyetler Birliği üyesi olanlarda ev sahipliği yüksek. Romanya’da yüzde 95, Slovakya’da yüzde 93, Hırvatistan’da yüzde 91 ve
– Macaristan’da ise yüzde 90 olarak belirlenmiş durumda.

Türkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 55’lerde. Nüfusun yüzde 27’si kirada, yüzde 1,6’sı lojman ve benzeri sosyal konutlarda oturuyor. Geriye kalan nüfus da aile ile beraber ya da aile konutunda ikamet ediyor. İstanbul’da kiracı oranı ise yüzde 37’lerde.

KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova ise Türkiye’de kiralık konut arzının, bireysel yatırımcıların yaptıkları yatırımlar aracılığı ile sağlandığını, fakat son iki yıldır getirilen yeni düzenlemeler sebebiyle yatırımcıların bir kısmının yurt dışına yöneldiğini ifade etti.

Bunun yanı sıra konutun yatırım aracı olmaktan çıktığını söyleyen Kumova “2022’de 790 milyon dolar olan yurt dışı gayrimenkul yatırımı 2023’te 2,5 kattan fazla artarak 2 milyar 86 milyon dolara çıktı. Yıl sonunda ise yurt dışından alımlar 3 milyar doları aşacak gibi görünüyor. Yaşanan süreç önümüzdeki dönemde kiralık konut arzında sıkıntının büyüyerek kiralarda ekstra artışları gündeme getirecek” dedi.

Paylaşın

Kullanılmayan Konutlara “Yeni Vergi” Yolda

0

Türkiye genelinde kullanılmayan konutlara yeni vergi düzenlemesi üzerinde çalışılıyor. Bu doğrultuda kullanılmayan konutların bölge bölge haritası çıkarılacak, kullanılmayan evlerin vergileri artırılacak.

Türkiye gazetesinden Necmi Çiçekçi’nin haberine göre, Hazine ve Maliye Bakanlığı konut sektörünü de kapsayacak şekilde yeni vergi düzenlemeleri üzerinde çalışıyor.

AKP Genel Başkanı ve Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’a sunulan taslağa göre; emlak vergileri ve tapu harçları artık gayrimenkullerin emlak vergisine esas değeri (belediye rayici) değil bölgesel rayiç bedeli üzerinden tahsil edilecek. Bu yolla gayrimenkullerden gelir elde edilmesi hedefleniyor.

Konutların bölge bölge haritası çıkarılacak

Kulis bilgiye göre, bu hedefin sağlanması için taşınmazların değerlerine yönelik veriler ile mülkiyet bilgilerinin tutulmasına yönelik Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne entegre bir gayrimenkul değer bilgi merkezi kurulacak.

Tapudaki işlemler bu merkezdeki bilgilere ve taşınmazla ilgili ekspertiz raporuna dayanılarak yapılacak. Bölgesel olarak rayiç bedel tespit edilerek, tapu harcı ödemeleri ve emlak vergisi ödemeleri bu bedel üzerinden gerçekleştirilecek. Söz konusu uygulama yeni düzenlemenin yürürlüğe gireceği tarihten sonra tapuda yapılacak işlemleri kapsayacak.

Ankara kulislerinde konuşulan bir diğer konu ise kullanılmayan konutlar. Türkiye genelinde kullanılmayan konutlara yeni vergi düzenlemesi üzerinde çalışılıyor. Bu doğrultuda kullanılmayan konutların bölge bölge haritası çıkarılacak, kullanılmayan evlerin vergileri artırılacak.

Paylaşın

“Konuta Ek Vergi Geliyor” İddiası

0

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükdüman, “Emlak vergileriyle ilgili yeni düzenlemelerin yapılacağı, alım satımlarda gerçek piyasa değeri üzerinden vergileme yapılabilmesi için bir takım mekanizmalar üzerinde çalışıldığı haberlerine ulaştık” dedi ve ekledi:

“Her alım satımın bir şekilde ekspertiz raporuna bağlanması söz konusu olabilir. Önümüzdeki yıl başından itibaren gayrimenkul sektöründe alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya gelme ihtimalimiz çok kuvvetli.”

Ahmet Büyükdüman, Meclis’in açılmasıyla beraber bu konuda adım atılabileceğini, 2024’ten itibaren gayrimenkul sektöründeki alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya kalabileceğimizi söyledi.

Mesele Ekonomi YouTube kanalında değerlendirmelerde bulunan Büyükdüman, şunları kaydetti:

“İçinde bulunduğumuz makroekonomik koşullar, bütçe açıkları, kur korumalı mevduat ödemeleri vs… merkezi hükûmetin vergi gelirlerini tabana yayma, doğrudan vergi gelirlerini artırma hedeflerini her gün duyuyorsunuz.

Bu çerçevede Meclis açıldığı zaman gündeme gelmek üzere bir torba kanunda çalışma yapıldı. Bu torba kanun ile emlak vergileriyle ilgili yeni düzenlemelerin yapılacağı, alım satımlarda gerçek piyasa değeri üzerinden vergileme yapılabilmesi için bir takım mekanizmalar üzerinde çalışıldığı haberlerine ulaştık. Her alım satımın bir şekilde ekspertiz raporuna bağlanması söz konusu olabilir.

Önümüzdeki yıl başından itibaren gayrimenkul sektöründe alım satımlarda yeni bir vergi uygulamasıyla karşı karşıya gelme ihtimalimiz çok kuvvetli.”

Paylaşın

Konut Fiyatlarındaki Artış Hız Kesti

0

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Yılbaşından beri ilk defa yüzde 3’ler seviyesinde aylık artıştan bahsediyoruz. Dolayısıyla Mayıs ayı verileri çok net olarak gösteriyor ki konut fiyat endeksinde artış hızında yavaşlama var” dedi ve ekledi:

“Konut fiyatlarındaysa reel olarak düşmeyi henüz görmüyoruz. Ne düşüyor? Konut alımındaki motivasyon ve konut satış adetleri tarafında önceki aylara göre düşüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlar tarafında bir miktar yavaşlama var. Ayrıca satın alma maliyeti de tabii her geçen gün artıyor. Ortalama hane halkı geliri artmazken fiyatlar artıyor. Dolayısıyla bu da erişim sorununu ortaya çıkarıyor.”

Uzmanlara göre konut fiyatlarının yükselmesindeki temel sorun, yeni konut üretiminin yetersizliği. Ancak bu sorun Türkiye’de iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin lokomotifi haline getirdiği dönemdeki arz-talep dengesizliğine dayanıyor.

Konut fiyatlarının artış hızında yılbaşından bu yana görülen yavaşlama ivmesi devam ediyor. Aylık bazda konut fiyatlarındaki artış, Mayıs ayında son iki yılın en düşük seviyesine ulaştı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı konut fiyat endeksine göre, Mayıs’ta konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 103,6 oranında arttı.

Bir önceki aya göre artışsa yüzde 3,6 ile sınırlı kaldı. Uzun bir dönem yükselen konut fiyatlarının durulmaya devam edeceği görüşünde olan sektör uzmanları bu durumu faizlerdeki artış ve talepteki daralmaya bağlıyor.

VOA Türkçe’den Soner Kızılkaya ve Oğulcan Bakiler’in sorularını yanıtlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, fiyat artışının hız kestiğini ancak düşmeye başlamadığını söyledi.

Maya, “Yılbaşından beri ilk defa yüzde 3’ler seviyesinde aylık artıştan bahsediyoruz. Dolayısıyla Mayıs ayı verileri çok net olarak gösteriyor ki konut fiyat endeksinde artış hızında yavaşlama var. Konut fiyatlarındaysa reel olarak düşmeyi henüz görmüyoruz. Ne düşüyor? Konut alımındaki motivasyon ve konut satış adetleri tarafında önceki aylara göre düşüyor. Özellikle yatırım amaçlı alımlar tarafında bir miktar yavaşlama var. Ayrıca satın alma maliyeti de tabii her geçen gün artıyor. Ortalama hane halkı geliri artmazken fiyatlar artıyor. Dolayısıyla bu da erişim sorununu ortaya çıkarıyor” dedi.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından en son açıklanan Haziran ayına ait konut satışı rakamlarında, özellikle krediyle yapılan satışlardaki düşüş çok keskin. Türkiye genelinde konut satışları, Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,4 azalarak 83 bin 636’e geriledi. İpotekli konut satışlarıysa yüzde 66,8 azalış göstererek 13 bin 463 oldu. Son dönemde yükseliş trendinde olan yabancılara yapılan konut satışları da Haziran’da bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 69,6 azalarak 2 bin 625’e düştü.

“Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor”

Satılık ve kiralık konut piyasasıyla ilgili çalışmalar yapan Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) direktörü Prof. Dr. Seyfettin Gürsel de son aylarda konut fiyatlarının yüksek enflasyona rağmen durulduğunu söyleyerek, “Bundan önceki iki yılla karşılaştırıldığımız zaman yavaşlamış durumda. Üretici fiyatları ve inşaat maliyetleri hala yüksek ama burada hem maliyetlerin artışındaki yavaşlama etki yapıyor hem de talepte bir doygunluk belirtisi var. Hala güçlü bir talep var ama 2021-2022 yılındaki taleple karşılaştırdığımız zaman bir gevşeme olduğu görülüyor” diye konuştu.

“Konut fiyatları deprem sonrası yaşanan göçün etkisiyle en çok Ankara’da arttı”

Konut fiyat endeksine göre üç büyükşehir arasında konut fiyatlarının en çok arttığı il, Ankara. İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatları sırasıyla aylık bazda yüzde 2,8, yüzde 5,6 ve yüzde 3,2 oranında arttı. Endeks değerleri geçen yılın aynı ayına göre ise İstanbul’da yüzde 95,2, Ankara’da yüzde 113,2 ve İzmir’de yüzde 106,2 yükseldi.

Prof. Dr. Gürsel, Ankara’da 6 Şubat’ta yaşanan deprem felaketinin etkisiyle konut fiyatlarında Türkiye ortalamasının üzerinde hızlı bir artış yaşandığını kaydetti.

Gürsel, “6 Şubat’ta çok büyük bir deprem yaşandı Türkiye’de. Ciddi miktarda o illerden dışarıya diğer illere göçe neden oldu. Bu yerlerden bir tanesinin de Ankara olduğunu biliyoruz. Ankara’daki fiyatlar gerek Türkiye gerek İstanbul fiyatlarındaki artışlarından ayrıştı ve muazzam bir hızla Şubat’tan itibaren artışa geçti. Ancak son 1-2 aydır Ankara’da da hem satılan konutların azaldığını görüyoruz hem fiyatlarda da bir durulma var” dedi.

“İstanbul ilk kez Türkiye ortalamasının altına düştü”

Mayıs’ta konut metrekare birim fiyatı ise Türkiye genelinde 23 bin 573 TL oldu. İstanbul’da bu fiyat 36 bin 4 TL, Ankara’da 17 bin 647 TL, İzmir’de 27 bin 89 liraya ulaştı. Böylece İstanbul’da 100 metrekare bir evin ortalama fiyatı 3 milyon 600 bini aştı.

Maya, İstanbul’da ilk defa Mayıs ayında fiyat artışındaki yavaşlamanın Türkiye ortalaması altına düştüğünü belirterek, “Bu bence önemli bir veri. Bunu çok uzun zamandır konuşuyorduk, ‘İstanbul’da konut fiyatları çok artıyor’ deniyordu. Bu artış da bir miktar yavaşlayarak Türkiye ortalamasının altında kalmış” diye konuştu.

Fiyatların düşmesine inşaat maliyetleri engeli

Fiyat artışının daha da hız kesmesini bekleyen Maya, fiyatların düşmesine ise inşaat maliyetlerinin engel oluşturduğu görüşünde.

Maya, “Fiyat artışları tarafında bundan sonraki altı ayda asgari ücret artışı, döviz kurundaki artış ve KDV oranındaki değişikliklerin mutlaka inşaat sektörü tarafına bir yansıması olacaktır. Bu da ister istemez konut fiyatlarını etkileyecektir. Bu nedenle ikinci altı ayda da konut fiyatlarında reel bir düşme göreceğimizi ben hiç düşünmüyorum. Maliyet artışı bence konut fiyatlarının düşmesinin önündeki en büyük sınırlayıcı etken olacaktır” dedi.

“Yeni konut üretimi durunca fiyatlar patladı”

Uzmanlara göre konut fiyatlarının yükselmesindeki temel sorun, yeni konut üretiminin yetersizliği. Ancak bu sorun Türkiye’de iktidarın inşaat sektörünü ekonomik büyümenin lokomotifi haline getirdiği dönemdeki arz-talep dengesizliğine dayanıyor.

BETAM direktörü Gürsel, “2017 yılına geldiğinde muazzam bir stok birikimi vardı. Çünkü 2010’lu yıllarda o kadar çok stok üretilmişti ki sonunda bu patladı. Bu stok birikimi, yani satılmayan konut yüzünden inşaat sektöründe müthiş bir çöküş yaşandı. Fiyatlar düştü. Fiyatların düşmesiyle birlikte satılan bu konutların yerineyse yeni konutlar yapılmadı. Uzun lafı kısası gecikmeli olarak arzda müthiş bir düşüş gördük. Talepse hep mevcut, sonuçta bu ülkede hala nüfus artıyor, hane sayısı da buna bağlı olarak artıyor. Arz düşerse ne beklersiniz? Tabii ki fiyatların artmasını beklersiniz” diye konuştu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ’den Maya da yalnızca 2017 yılında konut inşaatı için alınan ruhsat sayısının bir milyon rakamının üzerine çıktığını hatırlatarak, “Geçen yıl itibariyle 600 bin bağımsız bölüm için ruhsat almışız. Türkiye’deki talebin yeni güncel demografik özelliklere göre baktığınızda, 800 bin adetleri hesaplıyoruz” dedi.

Yabancıların Türkiye’de konut sektörüne ilgisinin de arz-talep dengesindeki sıkıntıyı katmerlendirdiğini belirten Gürsel ise “Yabancılar alıyordu ama Türk lirasının değer kaybı bu yabancıların iştahını daha da kabarttı. Bir de bunun üstüne Rusya-Ukrayna savaşı çıktı. Bunun sonucunda da ciddi bir talep artışı oldu. Özellikle bazı illerde, örneğin Antalya’da dehşet vericidir. Antalya’da 2021 yılından 2022’ye reel olarak üç kat arttı” dedi.

Paylaşın

Türkiye Genelinde Kiralar 4 Yılda 6 Kat Arttı

0

Türkiye genelinde kiralar son 4 yılda 6 kat arttı, büyükşehirlerde bu oran çok daha yüksek. Dar ve orta gelirli vatandaşlar için sıfırdan bir ev alabilmek ise neredeyse hayal. Gayrimenkul krizi en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan alt ve orta gelirli vatandaşları kesimi vuruyor.

Sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor. Ayrıca, sektör temsilcilerine göre bu sorunu tek bir cevapla yanıtlamak pek mümkün değil.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 arasında ülke genelinde kiralarda %583 artış gerçekleşti, büyükşehirlerdeki ortalama artış oranı %697 oldu.

En fazla kira artışı %1109 ile Antalya’da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Dolardaki artışın bile üzerine 3-4 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” diyor.

Gayrimenkul sektöründeki kriz en çok dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de her geçen gün zorlaşıyor.

Gökçe, Türkiye nüfusunun yüzde 75’inin yaşadığı 30 büyük şehirde, ortalama kira bedelinin asgari ücretin yüzde 79’unu aştığını kaydediyor:

“Tüm Türkiye’de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli ortalama ücretin sadece yüzde 27’si kadarken, bugün yüzde 45’e ulaşmış. Muğla’da kira bedeli ortalama ücretin yüzde 187’si, Antalya’da yüzde 120’si, İstanbul’da yüzde 117’si kadar.”

BBC Türkçe’den Fundanur Öztürk’e konuşan sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor.

Giderek artan konut ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması sektördeki açığı büyütüyor.

Taylan, tedbir alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendirerek, doğru yorumlar yapabilmek için yeni hükümetin politikaları görmek gerektiğini söylüyor:

“Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat tedbir alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”

‘Yatırımcılar sadece çok kârlı, lüks projelere giriyor’

Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunduğu % 40’lık bir kesim için konut ihtiyacı olduğunu söyleyen Taylan, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.

Gayrimenkul krizi de en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan bu kesimi vuruyor.

Gökçe, mevcut konut projelerinin daha çok yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi artırdığını değerlendiriyor:

“Yatırımcılar, kâr marjı çok yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir süre sonra zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının çok hızlı arttığı bir yerde, yatırımcı sadece çok kârlı projelere giriyor. Arz daha çok orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı çünkü onların konutlarındaki kâr marjı düşük.”

“Dar gelirli ve orta gelirli için yeterince konut üretilmiyor, devlet bu anlamda kendini göstermiyor, özel sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda kaybetmeye çok müsait olduğu için bu alana girmiyor.”

Gökçe’ye göre arz talep dengesinin bozulmasının temel sebepleri arasında konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler sebebiyle inşaat piyasasında yaşanan durgunluk ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartları yer alıyor:

“Birçok malzemenin dövize endeksli olduğu ve dövizin bu kadar arttığı bir ortamda hiç kimse önünü göremediği için arz kısıldı. Yatırımcı hammadde almıyor, tüketici kredi bulamıyor, bulsa çok yüksek faizin altına giremiyor, bu sarmal konut sektöründe arzı daraltmış durumda.”

“Vatandaşlar şaşkınlık içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor ama ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda konut yapıp boş tutmayı akıl ediyor ama dezavantajlı kesimlerin konut ve barınma sorunu çözülemiyor.”

Yabancılara satışların etkisi ne kadar?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 konut aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine tekabül ediyor.

2022 yılında yabancıların en çok konut aldığı 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller aynı zamanda en çok kira artışı yaşanan illerin başında geliyor.

Gökçe, sığınmacıların yoğun yaşadığı ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye ortalamasının üstünde olduğunu belirtiyor:

“Kira bedelleri yüzde 702 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari ücrete oranı 2019’da yüzde 46 iken bugün yüzde 86’ya çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”

Taylan, gayrimenkul fiyat artışlarında yabancı satışların önemli bir yer tuttuğunu söylüyor:

“100 tane gayrimenkulün satılık olduğu bir sokakta, bir gayrimenkul döviz ile yüksek fiyattan alıcı bulduğunda, o yüksek rakam diğer 99 gayrimenkulün de fiyatını belirleyen taban fiyatını oluşturuyor. Biz buna ‘marjinal satış’ diyoruz. Yabancı satışın oranı küçük gibi görünse de fiyatlara etkisi büyük oluyor.”

Rusya-Ukrayna savaşından sonra yabancıların Antalya’da çok yoğun bir talep yarattığını söyleyen Taylan, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.

Antalya’daki talebin başka bir kıyı kenti olan Mersin’e de taştığını belirten Taylan hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların talebi sebebiyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor.

‘İstanbul’da güvenli konut talebi arttı’

6 Şubat’ta meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra özellikle Marmara Bölgesi ve İstanbul’da “güvenli konut” talebinin arttığı belirtiliyor.

Gökçe, “Deprem sonrası daha güvenli konutta oturma ihtiyacı çoğaldıkça, büyük bir kira krizi çıktı. Kimse uygun kiralık evde bulamaz vaziyette” diyor.

2022 Ağustos ayında Kentsel dönüşüm alanlarındaki riskli yapılarda oturan kiracılara ve hak sahiplerine yapılan yardımı 4 bin 500 liraya çıkardıklarını söyleyen Gökçe, artık bu rakamın da yetmediğini belirtiyor.

Depremden sonra göç alan kentlerden olan Ankara, Mersin, Adana, Kayseri ve Antalya’da da son birkaç ayda radikal kira artışları görülüyor.

Taylan, “Depremden sonra göç alan kentlerde kira fiyatları, bıçak kemiğe dayandı denilecek noktada. Hala da artış eğilimi devam ediyor” diyor.

Ev sahipleri haksız artış mı yapıyor?

Sektör temsilcilerine göre bu soruyu tek bir cevapla yanıtlamak pek mümkün değil.

Her ne kadar spekülatif artışlar, yatırım amaçlı dairelerin piyasayı tırmandıran etkisi ve denetimsizlik konuları ön plana çıksa da ülkede ev almak giderek zorlaştıkça kiraların da buna paralel yükselmesi, olağan bir durum.

Taylan, “Konut kredileri bir yıl öncesine göre çok daha yüksek ve bankalar konut kredisi vermekte çok iştahsız. Ev almak ne kadar pahalıysa, kiralar da o kadar yüksek olur” diyor.

Bundan 2-3 yıl öncesine kadar Türkiye’de bir evin kira bedeliyle kendini amorti etme (yatırılan parayı karşılama) süresinin 15-18 yıl olduğunu söyleyen Taylan, bugün, yüksek kiralara rağmen bu sürenin 25-35 yıla kadar çıktığını kaydediyor:

“Bu bizim sektörde daha önce hiç görülmeyen bir şey. Aslına gayrimenkulün fiyatıyla kira getirisini karşılaştırdığınızda kiraların hala biraz aşağıda olduğunu da söyleyebiliriz. Ama tabii ki esas sıkıntı, insanların alım gücü.”

Neler yapılmalı?

“Memur kenti” olarak bilinen ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.

Artık başkentte görev yapan memurların maaşlarından konut kirası çıktıktan sonra gıda, ulaşım, giyinme ve temel ihtiyaçlarına ayırabileceği az bir miktar kalıyor.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte zaten geçmişten gelen bir konut eksiği olduğunu, bunun üzerine resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğini aktarıyor.

Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta normal yapılı bir ev en az 8 bin liradan başlıyor, 20 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.

Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen kent kurullarının oluşturulması ve aksini uygulayan mal sahiplerine ceza getirilmesi gerekiyor.

Akçam ayrıca kira artışlarına yıllık %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına sebep olduğunu değerlendiriyor:

“Mal sahipleri yıl sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bildiği için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla başlamak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez.”

Taylan da “%25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer sulh ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” diyor.

Geçtiğimiz yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üzerinden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.

Bu uygulamaya bir an önce geçilmesi gerektiğini savunan Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha rahat yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir kişi 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.

Öte yanda mal sahipleri, evinin değerini genellikle ilan sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor.

Akçam, ilan sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi gerektiğini savunuyor.

Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla ilgili Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü biraz hafifletmesi bekleniyor.

“Dar gelirlilere kira yardımı yapılmalı”

TÜRK-İŞ Mayıs ayı verilerine göre, dört kişilik bir ailenin aylık gıda harcamalarını kapsayan açlık sınırı 10 bin 362 TL oldu.

Dört kişilik bir ailenin kira, fatura, eğitim, giyim, ulaşım gibi tüm giderlerini kapsayan yoksulluk sınırı ise 33 bin 752 TL’ye yükseldi.

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, yoksulluk sınırı altında yaşayan ve düşük ücretli çalışanların kiralarının kamu tarafından ödenmesi gerektiğini, bunun artık bir zorunluluk olduğunu söylüyor.

Kira artışlarına getirilen %25’lik sınıra pek çok mal sahibinin uymadığını belirten Çakar, “Çok ciddi bir denetimsizlik söz konusu, insanlar birbirlerine bakarak kiraları yükseltmeye başladılar” diyor ve ekliyor:

“Yoksulluk sınırı altında yaşayan hanelere bir çözüm gerekiyor. Dar gelirlilerin ve asgari ücretlilerin kirasını devlet ödemelidir. Bu insanlar yemiyor içmiyor, çoluk çocuğu beslenmiyor ve kirasını ödemek durumunda kalıyor.”

 

Paylaşın

Zengin Türklerin, Londra’daki Elit Muhitlerde Ev Satın Alımı Arttı

0

The Times’a göre zengin Türklerin Londra’daki elit muhitlerde ev satın almalarında bu yıl artış yaşanıyor. The Times’ın haberinde, isim verilmeden Londra’da bazı Türk zenginlerine son olarak yapılan on milyonlarca sterlinlik emlak satışlarından örnekler de verildi.

Gazeteye konuşan emlak şirketi Blue Book’un kurucusu Lindsay Cuthill Türk zenginlerin özellikle seçimlerin yapıldığı dönemlerde Londra’nın pahalı muhitlerinden nakitle emlak satın aldığını ifade ederek “İstikrarsızlık genellikle finansal olarak hızlı düşünmeyi teşvik ediyor” dedi.

Birleşik Krallık merkezli The Times gazetesinin haberine göre zengin Türklerin Londra’daki elit muhitlerde ev satın almalarında bu yıl artış yaşanıyor.

Gazeteye konuşan bir emlak şirketi yöneticisi Becky Fatemi “Londra’da tipik olarak Ortadoğu, Asya ve ABD’li yatırımcıları görüyoruz ama bu yıl bir ulus alışılmadık derecede aktif olarak öne çıkıyor: Türkiye’den alıcılar…” dedi.

The Times’a göre Londra’nın kuzeyi ve güneydoğusunda on yıllardır gelişen Türk, Kürt ve Kıbrıslı topluluklarına son iki-üç yılda, “servetlerini yatıracakları istikrarlı bir yer arayan İstanbul’un paralı seçkinleri” de katıldı.

Gazeteye konuşan emlak şirketi Black Brick’ın kurucusu Camilla Dell, TL’deki değer kaybı nedeniyle bazı Türklerin Londra’da sadece ev kiralamaya gücünün yettiğini ancak zenginlerin paralarını ülke dışına çıkarmaya hevesli olduğunu söyledi. Dell “Birçok Türk Erdoğan ne kadar uzun süre iktidarda kalırsa ülke ekonomisinin o kadar kötüye gideceğinden korkuyor. Onun bu durumu tersine çevirebileceğine ilişkin umutlarını kaybettiler” dedi.

Zengin Türklerin Londra’da genellikle Birleşik Arap Emirlikleri, Güneydoğu Asya ve son zamanlarda Rusya’dan alıcıların tercih ettiği prestijli semtlere rağbet ettiği belirtilen haberde “Geçen yıl Knightsbridge, Mayfair, South Kensington ve Belgravia’daki en büyük emlak anlaşmalarından bazılarının arkasında Türk girişimciler vardı” ifadelerine yer verildi.

Hepsiburada’nın kurucusu Hanzade Doğan Boyner’in Belgravia’da geçen yaz 27 milyon sterline altı yatak odalı Viktorya tarzı bir malikane satın aldığı da kaydedilen haberde, isim verilmeden Londra’da bazı Türk zenginlerine son olarak yapılan on milyonlarca sterlinlik emlak satışlarından örnekler de verildi.

Gazeteye konuşan emlak şirketi Blue Book’un kurucusu Lindsay Cuthill Türk zenginlerin özellikle seçimlerin yapıldığı dönemlerde Londra’nın pahalı muhitlerinden nakitle emlak satın aldığını ifade ederek “İstikrarsızlık genellikle finansal olarak hızlı düşünmeyi teşvik ediyor” dedi.

Paylaşın

Ev Sahibi Oranı Düşüyor; Kiracı Oranı Artıyor

0

2006’da ev sahibi oranı yüzde 60,9 seviyesindeyken, 2022’de kendi evinde oturanların oranı yüzde 56,7 oldu. 2006’da kirada oturanların oranı yüzde 23,5’ken 2022 yılında bu oran yüzde 27,2 oldu.

2011 yılının başından bu yana konut fiyatlarında yıllık artış oranı ilk kez 2020 yılının nisan ayında yüzde 20’yi aştı. Yeni ekonomi modeline geçilmesiyle konut fiyatları hızla artışa geçti. Son verinin açıklandığı Mart 2023’de konut fiyatlarında yıllık artış oranı yüzde 133 oldu.

Türkiye’de konut ve kira fiyatları son yıllarda rekor seviyelere yükseldi. İnşa edilen konut sayısında yaşanan artışa rağmen kendi konutunda oturanların oranı son sekiz yıldan bu yana aralıksız düşüyor. Kirada oturanların oranı ise son 10 yıldan bu yana her yıl yükseliyor.

Türkiye’de halkın yüzde kaçı kendi evinde oturuyor, kiracı oranı kaç?

Kiraya ilişkin verilerin toplanmaya başladığı 2006’da kirada oturanların oranı yüzde 23,5’di. Bu oran 2012’de yüzde 20,9’a kadar düştü. Ancak 2012’den bu yana her sene kiracı oranı yükseliyor. 2018’da yüzde 25’i aşan kiracı oranı 2022 yılında yüzde 27,2 oldu.

10 yılda her 100 kişiden 6’sı daha kiracı oldu

Bu ne demek? 2012 yılında her 100 kişiden yaklaşık 21’i kiracıydı. 2022’de ise her 100 kişiden yaklaşık 27 kişi kiracı durumda. Bu da her 100 kişiden 6’sının daha kiracı ordusuna katıldığını gösteriyor. Aslında bu sayı 6’dan biraz daha yüksek çünkü artış yüzde 6,3 puan.

2006’da ev sahibi oranı yüzde 60,9 seviyesindeydi. Bu oran 2014’te yüzde 61,1’e kadar yükseldi. 2014’ten bu yana ise ev sahibi oranı her sene geriledi. 2022’de kendi evinde oturanların oranı yüzde 56,7 oldu.

2012’da her 100 kişiden yaklaşık 61 kişi ev sahibi iken bu oran 2022’de yaklaşık 57 oldu. Bu da son 10 senede her 100 kişiden 4’ü artık kendi evinde oturmadığını gösteriyor. Düşüş oranı yüzde 3,9 puan. Son 8 senedeki düşüş oranı ise yüzde 4,4 puan.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyat endeksinde yıllık artış 2022 yılının eylül ayında yüzde 189’u aştı.

2011 yılının başından bu yana konut fiyatlarında yıllık artış oranı ilk kez 2020 yılının nisan ayında yüzde 20’yi aştı. Yeni ekonomi modeline geçilmesiyle konut fiyatları hızla artışa geçti. Son verinin açıklandığı Mart 2023’de konut fiyatlarında yıllık artış oranı yüzde 133 oldu.

(Kaynak: Euronews Türkçe)

Paylaşın

Konut Sektöründe Fiyatlar Yüzde 40 Artabilir

0

TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, “Seçim süreci biter bitmez satışların artacağını düşünüyorum ancak ciddi bir ivmelenme beklemiyorum. Son yıllarda ortalama 100 bin civarında konut satışları oluyor. Yine bu rakamları yakalarız. Son 2 yılda yaşanan coşkulu bir piyasa olmayacak” dedi ve ekledi:

“TL bazında gerileme beklemiyorum, arz ve talep dengesi daha kurulmadı. Enflasyon baz alındığında fiyatların geri geleceğini hiç düşünmüyorum. Ancak eskisi gibi hızlı gitmeyecek. Şu anki ortam devam ederse en fazla yüzde 30-40 oranında bir artış bekliyorum.”

Son 3 yıldır yıllık 1,5 milyon bandında seyreden konut satışları nisan ayında yüzde 35,6 düşüşle 85 bin 652’ye geriledi. İlk dört aydaki satış yüzde 18,6 düşüşle 368 bin 867 oldu. Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre yılın tamamında satışlarda yüzde 25-30 oranında düşüş yaşanabilir.

Ekonomim’den Leyla İlhan’ın haberine göre, sektör temsilcileri yavaşlamada deprem ve seçim sürecinin etkili olduğunu, ayrıca yükselen fiyatlar, yüzde 25 kira sınırı ve kredi kısıtlamalarının da satışları yavaşlatan unsurlar olarak sıraladı.

“Muhalefet ya da mevcut hükümete göre…”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, son 2 yıllık dönemde özellikle enflasyondan korunma aracı olarak konuta yönelimin arttığını söyleyerek “Ancak fiyatlar çok yükseldi. Şimdi alıcılar konut alabilir miyim, alsam beni ne kadar daha koruyacak noktasına geldi. Dolayısıyla seçim sonucuna göre hareket edecekler” dedi.

Yabancıya satışta ise muhalefet ya da mevcut hükümete göre bir tablo oluşacağını aktaran Maya, “Çünkü muhalefetin vatandaşlık amaçlı satışların durdurulması söylemleri yabancıya satışın düşmesinde etkili olurken, mevcut hükümetin gelmesi halinde özellikle Ortadoğu, Rusya gibi pazarlarda yeniden bir ilgi olabilir. Ayrıca deprem bir etken oldu” diye konuştu.

“Satışların artacağını düşünüyorum”

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan ise, “Türkiye gayrimenkul sektörü çok hareketli, günün sonunda kim seçilirse seçilsin sektöre hareket gelecek. Depremin etkisi, Ramazan, bayram, kredi faizlerinin yüksekliği derken piyasa ciddi şekilde yavaşladı. Seçim süreci biter bitmez satışların artacağını düşünüyorum ancak ciddi bir ivmelenme beklemiyorum. Son yıllarda ortalama 100 bin civarında konut satışları oluyor. Yine bu rakamları yakalarız. Son 2 yılda yaşanan coşkulu bir piyasa olmayacak” tahmininde bulundu.

Akdoğan, “TL bazında gerileme beklemiyorum, arz ve talep dengesi daha kurulmadı. Enflasyon baz alındığında fiyatların geri geleceğini hiç düşünmüyorum. Ancak eskisi gibi hızlı gitmeyecek. Şu anki ortam devam ederse en fazla yüzde 30-40 oranında bir artış bekliyorum” değerlendirmesinde bulundu.

Paylaşın

KÜNYE

MESAJ

– Borsa ve Döviz
– Finans
– Enerji
– Otomobil
– Emlak
– Diğer Ekonomi

 

0 (537) 883 27 00

haberkaos.com@gmail.com

Sosyal Medyada Haber Kaos